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从二房东走向大房东,联合办公「反噬」传统写字楼

2019-11-30 16:53:08 来源:半截资讯 点击:3401

文|殷新

我们的工作一直是创新和引领潮流的,但最近却被视为一个传统的联合办公室。撇开我们的工作经历了许多波折的新闻不谈,怀着沉重的心情看着这个行业,我们发现为大企业量身定做正成为联络处的标准。

从服务中小微型企业到转向为大型企业定制总部,联合办公是否会回到过去?

还是中小微型企业做得不够,开始向大企业方向抢占地盘?

从“主业主”到“大业主”,联合办公攻击传统办公业务背后的商业逻辑是什么?

跟随我们的领导

联合办公室遵循老路吗?

“我认为他们正在做的事情有点像五条主线,将来会有直接的竞争。”在wework宣布成立房地产基金方舟后,一位从事写字楼选址行业的人士告诉-proptech学习社。

戴德梁行的一名负责人对普罗普技术研究所表示,他不认为他的代理公会和我们工作的方舟基金形成了直接的竞争关系。“我认为方舟将成为我们代理银行的买家,他们将来可以从我们这里买房子。”

2019年5月,wework宣布成立房地产投资基金ark,初始总股本为29亿美元。ark致力于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

我们将以“空间即服务”的模式为方舟所有或运营的房地产项目中的成员公司提供服务。这包括我们公司越来越多的大型企业成员。在最近发布的招股说明书中,大客户已经占到了wework全球会员的40%。

除了ark,wework在2017年推出的另一项由我们提供动力的服务也引起了关注。wework将该业务描述为根据组织的需求配置并部署在组织所在地的高质量解决方案。简单的理解,就是企业总部的定制。

靠我们的力量,我们赚了1000多万美元。转换成人民币还需要近1亿元的收入,相当于一家小型房地产公司的规模。

我们到底在做什么?我们不妨从它在上海的第一个着陆案例来看。

上海李丰广场二楼的项目是我们的第一个着陆项目。项目的原址是冯氏集团的一座旧厂房。wework根据企业的需要重新设计和开发了它,并于2019年开业。

所有这些都是总部定制的,但与传统方法不同,我们团队为企业做了很多事情。

例如,前几份报告中提到的由我们推动的团队,为了了解客户的需求,他们专程到香港了解利丰的历史和文化,参观工厂,与一线员工进行现场讨论,了解他们在日常办公工作中的需求。由于利丰的主要业务是时尚和面料采购,并且需要存储空间,由我们团队专门定制的全套物流系统提供动力。

除了利丰广场,我们定制的办公室更多的是定制整个楼层空间,而不是整个建筑。

位于北京朝阳区的威士电子城店是威士在北京的旗舰店。电子城大厦12-18层共7层,其中3层为大客户定制,14-15层为瓜子和二手车定制,16层为小班教育。

电子城商店的负责人告诉proptech学习协会,目前只有14-16层可供中小型团队寻租。

同样,今天的标题也定制了我们现代大厦的两个全楼层空间。

与此同时,该人士告诉proptech learning society:“大客户占用的楼层与其他空间没有什么不同,但他们喜欢我们工作的设计风格。”

proptech学习俱乐部发现,在中小企业所在的某一楼层,也有一些独立的办公室被其他企业占用。他们的空间设置没有明显不同,但是公司的标志贴在办公玻璃上。

“主要客户会对装修提出一些要求,但我们不会做出任何重大改变。我们相信,在选择我们之前,主要客户更喜欢我们的工作设计。”上述人士告诉proptech learning society,除了logo之外,她主要客户最常见的改造方式是拆掉墙壁,将两个办公室变成一个大房间,几乎没有其他改造。

Linkist房地产也在我们官方网站的主要客户名单上。一位不愿透露姓名的Linksist内部人士向proptech研究所证实,Linksist在我们公司确实有一个定制的整层办公空间,但这只是某个部门选择的办公空间。“对我们来说,这只是为某个部门找到一个办公空间。这没什么大不了的。”

引进大客户现在已经成为我们工作的常态。

我们位于北京火车站东街万豪中心的网站将于2019年11月正式开放,目前正在出租。

该网站的一名工作人员告诉proptech learning society,理论上,我们每个新开放的工作网站都将被主要客户转租。万豪中心项目有800多个工作站,但该项目只有两层。一楼大厅是所有公共空间和移动工作站,二楼是固定工作站。换句话说,在这个项目中,主要客户只能和其他团队在同一楼层工作。

大企业为什么要选择联合办公?

一位从事办公场所的人士告诉proptech学习协会,大企业选择合作的原因是因为合作“容易”,而不是便宜。

据他所知,按照每平方米的月单价,大型企业从我们公司租的整层楼的价格不低于普通办公楼的价格。

“一些大企业不重视室内装修,这凸显了联合办公精装修的优势。对于企业来说,一旦他们租了一间办公室,他们就可以省去装修时的麻烦。他们不愿意为此做任何事。然而,对于联合办公室来说,装修环境是吸引顾客前来定居的门面。他们肯定会做出很大努力。”消息来源说,如果我们的作品被选中,就没有必要找个人来装饰它或者担心被骗。一切都准备好了,你可以带个包搬进来。

联合办公“抗日”办公楼

几率有多大?

事实上,在大型企业的定制化办公室中已经有了表现良好的参与者,特别是在定制化投资和单个项目的运营方面。

以坤鼎集团为例,专注于高端单体项目和整体工业园区的开发和运营。官方网站显示,已投资运营20多个企业定制和园区项目,总投资开发面积80万平方米。开展投资定制,支持全国9大城市主题工业园区综合开发。昆明在一、二线城市拥有3000多亩土地储备。

Touzhong.com-普普科技学习协会了解到,abb、亚马逊、通用电气等跨国公司都享受到了昆明在中国提供的定制物业投资服务。

位于北京光机电一体化产业基地的美国亚马逊(中国)华北总部项目,由坤鼎集团开发。占地面积66,667平方米,建筑面积45,000平方米。该项目主要用于亚马逊中国的电子商务和结算中心业务。

此外,坤鼎集团还有一个在收购业务空间后进行升级和重新运营的业务部门。

(图:大型企业办公服务比较)

proptech学习协会了解到,我们工作的定制办公服务与传统的定制办公服务略有不同。

首先,我们工厂的大部分定制办公室都是为大客户设计的。例如,李锋广场等整栋建筑的定制在中国没有重复,而坤鼎等公司则专注于单个项目和工业园区的定制和运营。

其次,在收费方式上,我们主要客户的工作价格也是根据租用的工作站数量来计算的,而不是单一价格。传统的海关企业将项目打包成一个整体价格。

此外,传统的办公定制企业根据客户需求设计一切,而我们work大量使用自己成熟的模板进行空间布局,同时也考虑到了大型企业的特殊需求。然而,总的来说,大型企业定制的楼层与其他楼层没有什么不同。

就收入数字而言,与我们工作的其他业务收入相比,我们提供的动力微不足道。

根据招股说明书,wework已经通过工作站租赁和空间运营赚取了40亿美元,而包括我们在内的其他企业迄今仅贡献了1000多万美元。

然而相比之下,昆丁2018年上半年的收入不到1.78亿元,而2016年的收入为6.7亿元。与国内巨头相比,我们在初期阶段的“其他收入”已经相当可观。

凭借方舟和我们的力量,我们已经进入了主要的客户市场。它面临的直接竞争对手是昆明。几率有多大?

作为中国的一个联合办公场所,汤芳城没有错过为大客户定制办公室的业务。

汤芳镇联合创始人杨薛涛告诉中国投资网-proptech研究所,目前汤芳镇在上海有一个为合并后的美国集团审查定制的项目。位于浦西中山公园商圈,占地2700平方米。此外,还有一个大项目暂时不方便向公众披露,目前正在谈判中。"目前可以肯定的是,这个项目的面积是中山公园的几倍。"

"这种竞争关系始于联合办公业务的第一天."杨薛涛的话揭示了联合办公与传统定制办公企业之间的竞争关系。

目前,数据还显示,联合办公正在蚕食传统办公市场。

华东地区点对点租赁的交易数据显示,传统的办公交易仍然主导着收入贡献。然而,与此同时,联合办公产品的营业额不断上升,吞噬着传统办公室的市场。

point rent联合创始人方刚告诉proptech learning society,公司的定位是低频服务,每个统计周期的订单量相对稳定。例如,在上海,平均每月只有1万份订单。蛋糕的整体大小是有限的,联合办公室和传统办公室同时分割10,000份订单,这是一种权衡。

然而,报告也指出,联合办事处占领市场的主要方式仍然是“减租加帮佣工人”。

行走在商业现实和“不要忘记你的首创精神”之间

从选址、建站到办公定制,为大客户建立一个完整的服务链似乎偏离了联合办公的初衷,主要服务于中小团队,尤其是初创企业。

在杨薛涛看来,这件事不是由人的意志转移的,而是由企业的本质特征决定的。

“随着联合办公模式的逐步普及,各类公司都有可能成为客户,这是不可避免的;此外,在联合办公兴起之前,大型企业的办公解决方案可能不合理,但在此之前没有更好的选择。随着管理理念的演变,许多大型企业的组织模式也发生了变化,对“灵活”的办公方式有着强烈的需求。尤其是一些高速发展的企业对办公灵活性的要求更高,连锁式的联合办公很好地满足了他们的需求。”

此外,更现实的原因是,在当前不确定的经济趋势背景下,联合办公比支付能力和稳定性不稳定的初创企业更需要大企业的力量。

“大型企业通常使用数百个工作站,可以快速填写入住率。此外,它们具有较强的支付能力和较长的合同签署期,这对联合办公运营商的稳定业务至关重要。”杨薛涛告诉proptech学习协会,大、中、小客户的结合是一个更健康的“完整森林”

另一家不愿透露姓名的国内联合办公运营商的负责人更直言不讳地告诉proptech learning society:“这就像火锅。任何一种菜在尝起来好之前都需要一点点。”

另一个不可否认的事实是,当市场在谈论联合办事处经营者的盈利能力时,联合办事处作为“主要业主”为业主和定居企业承担了大量风险。

上述联合办公运营商的负责人告诉proptech learning society,“根据我们的成本估算,如果一家大企业想直接将一个新成立的部门分配给联合办公,而不是另找一个地点,他们将省去很多麻烦,联合办公将为他们处理从行政到财产的一切事务。”

大型客户更方便的联合办公地点背后还有另一个含义:大型客户也通过会员制度进入我们的工作。由于收费方法仍然是根据租赁站的实际数量计算的,企业可以根据不同时期的实际需要选择租赁站的数量。

也就是说,我们将独自承担空置率下降带来的问题,而主要客户不会受到影响。

从"主房东"到"大房东",联合办公改造的账目能平吗?这种转变是否意味着原来的“主地主”企业不赚钱?

至于wew work的“下意识”估值和艰难上市的消息,一些分析师表示,如果即使是领先公司wew work也无法上市,那么投资者和资本市场根本无法接受联合办公模式,也就越来越没有“忽悠”的空间。然而,独立于工作站租赁的ark plus由我们提供动力,似乎有将我们的工作从“主房东”转变为“大房东”的趋势。

一位关注房地产领域的投资者曾经这样分析过我国房地产市场的现状:当前的形势是大业主在“压迫”主业主。“大业主的利润最丰厚,主要业主不得不在早期装修和后期运营中花费巨额成本,以赚取大业主微薄利润的剩余部分。此外,在履行租约时,经常会发生大业主因违约而无法继续经营的情况。”

他表示,这是中国主要地主模式下难以做生意的根本原因,“这也导致许多过去做“主要地主”生意的商人参与房地产资产管理,成为“大地主”。"

方舟可能是我们成为“大地主”的关键一步

跨境而言,麦当劳是“鲤鱼跃龙门”的典型案例。根据2016年的财务报告,麦当劳在该财年超过77亿美元的利润中,50%以上来自房地产租赁,40%来自品牌授权,只有10%来自餐厅运营。

“事实上,为了获得最大的利润,所有企业最终都会进入高利润行业。联合办事处也不例外。”一位负责选址行业的人士告诉proptech learning society,联合办公室还应考虑其他领域,前提是它显然无法通过仅租用工作站和空间来收回成本和创造利润。

“从‘主房东’模式进入房地产资产管理市场,进入大型企业的选址、楼层和定制办公等业务,这种逻辑似乎相对清晰,只有这样我们才能加入高利润行业。”负责人说。

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